安博体育太古开年第一课建筑也有长期主义话题之一是，现在的房子真没以前造得好了。原封不动的土地之上，不管业权流转，总是建了又拆、拆了再建。这操作不仅不符合低碳环保，更对真实的城市更新没有助益。
这让我想起了年初来到广州太古汇，借机对太古地产办公楼板块进行的首次采访*，此行之中我也再次感受到了，好的地产公司会如何对一座自建的「房子」认真维护。
*1月22日，广州太古汇举办了与汇丰银行的LEED Zero双认证授牌仪式。此前，由汇丰银行整租的广州太古汇二座办公楼，于2024年再获两项由美国绿色建筑委员会颁发的能源与环境设计先锋评级认证——LEED零碳认证（LEED Zero Carbon）及LEED零能耗认证（LEED Zero Energy），成为全球第二座、内地第一座获此双认证殊荣的综合性办公楼。同时，按建筑面积计算，也是全球获得该两项认证项目中面积最大的综合性办公楼。
就像快餐时代如何经营一段长期关系一样，广州太古汇办公楼与租户汇丰的这次联袂获奖实在难得，背后是二者关于可持续发展的深刻共识，付出了大量的心血在「看不见的地方」。
无可否认，当下这是一件太值得宣扬的事情了，意义甚至大过于「秀肌肉」的财报本身——要知道，太古地产最值得称道的不只是重奢购物中心，更是最初从香港出发，以办公楼为圆心之一的社区营造。
于是我也想借这篇文章，用太古地产中国内地办公楼业务总监汤培盛先生（Tom Spicer）的专访表达，向行业展现太古地产在办公楼板块中，怎样一步步走向建筑友好、社区友好和社会友好。
以往，我们可能会忽视商场之外的地产动态，但作为一座综合体而言，商场与办公楼的关系总是密不可分，充满建筑形构与神构的妙思。
即使建筑年龄即将达到15年，但充满内容的广州太古汇不仅建筑依旧历久弥新，更能让人在不同主题的探索中常逛常新，在传递建筑的「神形和美感」中尤其令人难忘。
从形构的角度，广州太古汇综合体建筑通达性极强，其中有多个消费者可以扶梯直达的多功能空间，而办公楼不仅能从内部通达商场，更能自上而下联通屋顶花园；
从神构的角度，这片独具匠心的屋顶串联起广州太古汇的多类用户，用可持续的绿色与天河商圈参天的钢筋水泥形成鲜明对比，一早成为消费者和办公人员的「绿色枢纽」和「灵感共享平台」。
这么多年了，这片充满创造力的花园无论对商场还是办公楼而言都意义匪浅，也是我最喜欢广州太古汇的地方——这次双LEED的授牌仪式碰巧选在了办公楼一座，与屋顶花园东侧直接相连，让等待都变得极为舒适。
而与西侧直接相连的、由汇丰银行整租的广州太古汇办公楼二座，则正好是汇丰的员工餐厅。当我近距离走近这里，通透明亮的员工餐厅正在开放员工午餐，有的员工还在碰头开会，而更多人把电脑摆近阳光撒向的桌面，正在安静地工作......
这个时候，站在员工和租赁企业的角度，你才能真挚地感受到一座配套完善、环境优美，且别具匠心的超甲级写字楼之于企业效率、员工幸福感甚至城市的意义。我想，这就是「租户」汇丰选择与广州太古汇进行「深度合作」的原因吧。
早在2017年，继广州太古汇商场获得全球首座LEED「既有建筑：运营与维护」铂金级认证的封闭式购物中心之后，广州太古汇办公楼（一座及二座）同时获得该项殊荣，不仅是难得的LEED，更是的认证。
首先我感受到了，关于ESG和可持续发展这件「内部工作」，广州太古汇是认真的，且一直在携手合作伙伴进行长期而持续的低碳环保任务：
例如，广州太古汇整体物业组合在2021年就实现全面使用可再生电能。基于此，汇丰也为广州太古汇二座积极申领了可再生能源证书。
而在太古地产于2017年发起的「绿色厨房」环保倡议活动中，汇丰员工餐厅还获得「绿色厨房」贰叶奖。众多案例表明，双方在可持续发展维度都是认真的。
此外或许有人会好奇，让租户与业主共同践行非直接效益类的环保事项本身就是很难的一件事，是什么让双方走到一起？
我认为，太古地产会有意识地选择「同频」的合作伙伴，这让二者之间并不存在谁拖着谁走，而是双方有意识的前置互选，并形成长期以来的默契。
在这次仪式上，无论是汇丰银行代表汇丰亚太区企业资产管理主管Stephen Bruce先生，还是广州太古汇总经理黄瑛女士都表达了这种「合作共生」的观点。
*汇丰亚太区企业资产管理主管Stephen Bruce先生和广州太古汇总经理黄瑛女士接受美国绿色建筑委员会（USGBC）所颁发的LEED零碳、零能耗双认证。太古地产中国内地办公楼业务总监汤培盛先生（Tom Spicer，右一）与太古地产中国内地设施统筹及可持续发展总监许志忍先生（左一）共同见证这一时刻。
而太古地产中国内地办公楼业务总监汤培盛先生（Tom Spicer）也表示：「双认证荣誉不仅验证了太古地产从设计、建造到运营全周期低碳管理体系的科学性和有效性，也成为太古地产与租户携手、共同促进实现可持续发展目标的成功实践，这也将吸引更多跨国公司和本土龙头企业与我们展开更为深入的合作。」
因此，好的建筑不仅是一个环境优美的空间，更会因为人与建筑的互动让这个空间变得更加和谐与温暖，以此促进人在这个空间内的积极动作，达成关键目标。
广州太古汇综合体的案例印证了，可持续发展关乎长期主义。无论是办公楼还是商场，其中的逻辑一脉相承。
但如今更多的地产企业显然更关注「成本」。专注可持续发展意味着，企业需要投入更多的成本与精力在这难以被直观看见的地方。
因此，在如今下行的地产行业市场上，借办公楼这一角，我们也看见了太古地产彰显出的「平衡之道」。由于Tom Spicer先生许多回答相当精辟，因此我们将部分摘录下来，期待与读者共同思考。
●Tom Spicer：我认为「坪效」和「坪耗」这两个词之间并非对立关系，而是租户在做租赁决策时的衡量标准出现了一定的变化。办公楼租户相较于以往以「坪效」这一单一维度去衡量所租用空间的使用率，现在也同样看重「坪耗」，更为立体、全面地去看实际运营成本。
而太古地产为办公楼租户所提供的正是从建筑到运营不断降低坪耗的有效方式。以大家关注的绿电为例，广州太古汇早在2021年便已实现，北京颐堤港也于2023年实现了100%绿电覆盖，今年上海兴业太古汇也即将实现这个目标。
我们还在全国的办公楼内广泛推行云端智能能源管理平台，帮助租户实时监测和优化能源使用情况。这些举措为办公楼的入驻企业带来的既是实打实的能耗费用节省，也能非常高效地协助租户达成他们自己的ESG目标。最终也让太古地产有实力保持租金的合理性，从而为办公楼租户提供更高质量的物业服务。
以此可见，太古地产与租户一起降低坪耗，提供的不仅是一个要求，更是设施投入和具体可实操的方式。实际上，降低「坪耗」也在长期增强了「坪效」，让太古地产的租金保持在一个「合理的高位」，且更能产生租户信任感。同样也能再次看出，太古地产的合作租户自身也有很强的企业ESG要求。
●Tom Spicer：我们发现，越是市场波动，租户越倾向于选择秉持长期主义运营理念的资产。太古地产作为地产行业可持续发展的领导者，我们在中国内地的办公楼凭借低能耗成本和健康办公环境在招商展现着极强的韧性。
在我们现有的办公楼物业中，我们有非常完备的物业团队去持久地维护和提升硬件和软件配套设施，并深入理解并满足租户不同维度的需求。位于广州太古汇三楼平台的屋顶花园就是个很好的例子，为办公楼的租户在喧嚣的城市中心提供了一片天然氧吧和休憩之地安博体育。我们还在所有办公楼物业中推行IAQ室内空气监测智能系统，办公楼租户可以实时了解自己所呼吸的空气质量。
关于绿色认证这个硬指标，我们在中国内地的现有办公楼项目均已拿到LEED铂金级认证，北京太古坊在建写字楼项目也已全部完成LEED + WELL双铂金预认证，上海前滩综合发展项目中两栋超甲级办公楼也已完成LEED铂金级预认证，并即将取得WELL认证。这代表太古地产的办公楼项目从建筑本身已达到全球前5%领先的高质量水准。就目前的市场反馈来看，租户对高品质可持续办公空间依然保持着较高的刚性需求。
Tom Spicer先生在此提供了一种珍贵的「俯瞰视角」，即在高端市场中，优质的物业资产依旧备受青睐。相比于华丽的建筑本身，开发者所能提供的服务和建筑的可持续性为企业本身提供了长期的「韧性」。这一切内生动能都不是一朝一夕的功夫，而是完善的组织架构和实操经验的「后备储能」。
这显然是一种更高维度的竞争，那又是什么支撑起太古地产如此庞大的可持续发展计划？Tom Spicer先生提及了几个重要的案例。
●Tom Spicer：太古地产已经建立了一套以环境效益为本的业主与租户协作计划——环境绩效章约（GPP），旨在通过该计划协助办公楼租户提升可持续发展表现，显著改善租户的能源、用水和减废表现，希望在2025年前达到中国香港和内地50%办公楼租户签署GPP的目标。
我们也于2024年在中国内地推出了「GPP中国内地学院」，于广州、上海和北京三地举办，大范围地邀请办公楼租户就气候变化、可持续发展、垃圾回收管理及绿色建筑等议题作分享交流。未来，我们还计划积极推行数字化能源管理系统，结合原有的租户远传电表，可以为租户及时收集数据，并进行基准化分析，供所有租户管理租区环境时参考。
一切的成就都缘于背后的长期坚持，以及颗粒度极细的可持续发展措施，通过先进的设备设施、社会活动的铺展安博体育，太古地产的可持续发展一直不是停留在概念和口头的倡导，而是让租户一入驻便能立刻实操起来的办法。
用采访中精妙的比喻来讲，ESG在大众眼中可能是看不见的地方，但我们愿意将它比喻为太古地产办公楼业务「静默的护城河」——自然也是太古地产的护城河，这条护城河会转变为「租户和客户忠诚度、政府政策支持和潜在的无限合作机遇」。
2024年，太古地产荣膺道琼斯可持续发展世界指数*地产管理及发展业界全球首位，成为可持续发展表现领先全球同业的发展商，提前六年达成太古地产制定的2030可持续发展愿景。
*太古地产已连续八年获纳入道琼斯可持续发展世界指数，时间上来讲更稳中有升，2022-2024分别是NO.4、NO.2、NO.1。
此外，太古地产还连续第七年蝉联恒生可持续发展企业指数首位，在所有接受评选的香港上市公司中获最高总体评分，并维持最高可持续发展评级AAA，是2024年三家夺得最高评级的上市公司之一。
从太古地产最新的年度业绩报告上来看，虽然市场环境仍然不尽如人意，不断挤压着企业的生存空间，但有幸的是太古地产这样的行业领导者依旧做出了表率。
而今年无论是住宅、办公楼还是商业，太古地产的新动态不断出现，令我们尤为期待。其中，Tom Spicer先生已经在采访中提到，北京太古坊和上海前滩综合发展项目都已经前置性地进行了「可持续建设」，让人看到始终「含着绿钥匙出生」的太古制造。
并且，三里屯太古里、兴业太古汇等一些存量综合体建筑也一直在可持续的圆心内，依据不同的价值目标进行着更新。
●Tom Spicer：太古地产办公楼进入中国内地市场已接近十五年。在接下来的时间里，如果我们以五年为周期进行规划，将继续优化现有办公楼资产，结合日益变化的租户需求，提供更为绿色、更为灵活的办公解决方案。比如我们在上海的第一个办公楼项目兴业太古汇，就已完成了一整层会议空间的改造，即将面向租户和公众开放。我们还将不断了解现有租户和社区的需求，度提升用户体验。
从2026年开始，我们将迎来一大批新建办公楼项目投入市场，最主要的有北京太古坊和上海前滩综合发展项目。在新建项目中，太古地产将继续发挥社区营造的领导者作用，以新建物业为圆心，辐射周边提供更丰富和更健康的配套设施和服务，以提高租户的生活质量和工作效率。而这一切工作的核心安博体育，依然是我们一贯坚持的可持续发展战略。在我们看来，可持续发展不是成本，而是太古地产重塑新一公环境和社区文化的基石。
格局和视野再次决定企业发展的高度，也让我们看到贯穿于建筑始终的可持续操作和长期主义，只要建筑还在，可持续的脚步就不会停下。
而Tom Spicer也提及了在其业务板块中的另一个重点：在可持续发展中，最重要的是每天出入办公楼的每一个人。
一方面，太古地产长期以来坚持以人为本，与租户之间建立了长期互信的良性关系。这次广州太古汇与汇丰携手获得双LEED Zero奖项就是个很好的例子，将大家印象中冰冷、严肃的写字楼转换成一个人与人交流、连结的能量场，也是太古地产一直用心营造的。
另一方面，这番话也启发着我们用可持续的眼光来看待一座建筑，所有累积的「空间友好」的动作最终都会浮现出来，为人所见。员工满意，工作幸福，这是一座优秀的办公空间给予人「磁场」上的契合。
而建筑的长期主义，更在于不断记录人的集体记忆，助力创造价值的人们走进变化的明天。因此，围绕人和建筑所存在的「社区营造」才会成为进阶的可持续发展逻辑，让人与建筑实现长久的和谐共生，创造各自最大程度的功用和价值。
对于太古即将入市的新综合体和办公楼项目，我们还将持续保持期待，也希望有更多的企业能够正确认知并坚持「可持续发展」的有益实践。
